[摘要]随着城镇化进程的加快及房地产市场的白热化，城市里一个个商业住宅小区拔地而起，越来越多的城镇及农村居民搬到了各种小区居住。与此同时，越来越多的业主与物业公司之间的纠纷涌入法院，成为日益突出的社会问题。以下是几起常见的物业服务纠纷，希望对业主及物业服务企业都有所帮助。
随着城镇化进程的加快及房地产市场的白热化，城市里一个个商业住宅小区（房价户型二手房租房）拔地而起，越来越多的城镇及农村居民搬到了各种小区居住。与此同时，越来越多的业主与物业公司之间的纠纷涌入法院，成为日益突出的社会问题。以下是几起常见的物业服务纠纷，希望对业主及物业服务企业都有所帮助。
案例一
张某是某小区的业主，2013年4月，他看到小区里一块花园荒废了，就把那块地开辟成菜地，种些蔬菜供自己日常食用。
后小区重新聘请了物业公司，该物业公司想把这块地重新恢复成 花园，就要求张某把菜地里的菜处理掉。张某不同意，称自己是小区的业主，有权使用这块地。
当业主委员会主任出面解释说，这是业主委员会和物业公司商量后做出的决定时，张某说，聘请 这家物业公司时，他并没有投同意票，所以物业公司无权干涉他的行为。为此，物业公司将张某告上法庭，要求张某清理掉所种蔬菜，恢复花园原貌。法院经审理，依法支持了物业公司的请求。
说法
根据我国相关法律规定，小区内的共用设施(包括花园、绿地、道路等)，属小区内的全体业主共同所
有，国务院颁布的《物业服务条例》第五十一条规定：“业主、物业公司不得占用、挖掘物业服务区 域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”本案中，张某的行为违
反了《物业服务条例》的规定，依
法应予纠正。张某以其未投票同意聘请现任物业公司为由，认为该物业公司无权干涉他的行为也是错误
的。根据《物业服务条例》的规
定，小区选聘物业公司，只要经业主大会讨论及三分之二以上业主同意，由业主委员会与选聘的物业公司签订的服务合同，对全体业主均具有法律约束力。
在业主与物业公司的物业纠纷中，因物业费的交纳问题而引起的纠纷不在少数。生活中，不少业主因闲置房子交不交物业费与物业公司发生纠纷。对此，《最高人民法院关于审
理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该解释第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”故此，法院依法判决由乔某承担该物业费，且周某依法对物业费承担连带责任。
案例二
周某在某小区有一套闲置的住房，2013年3月11日，其将住房租赁给了乔某，双方签订了租赁合同，合同约定：“该房的物业管理费自2013年4月起由乔某支付，周某不再承担。”房屋出租后，周某向物业服务公司告知 了房屋出租及物业管理费由乔某承担的情况。2013年10月起，物业公司向乔某请求支付物业费时，乔某以自己已经不在该小区居住为由，拒绝支付物业费。物业公司向周某请求支付物业费时，周某则以房屋已租给乔某，租赁合同约定由乔某承担，亦拒绝支付物业费。无奈之下，物业公司将周某及乔某告到法院，要求两人承担物业费。法院经审理，依法判决由乔某承担该物业费，且周某依法对物业费承担连带责任。
案例三
李某系某小区一楼业主。
2013年6月13日，李某一家出门旅游回来后发现家中被盗，虽家中没有现金，但笔记本电脑、相机，还有金镯子、金项链都被偷走。李某发现后第一时间报了警，警方认为小偷是从李某家一楼的花园撬窗进来的。
李某说小区大门有保安看守，出门前还特意嘱咐过，怎么还能让小偷入室偷盗呢？李某遂将小区物业告到法院。经查，李某与该小区的物业公司签订
了《物业管理服务合同》，合同
明确写着物业公司有责任做好小区治安等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。李某出门第三天，由 于保安临时更换，未对外来车辆与人员的进出进行登记。法院审理后认为，本案发生损失的直接原因虽然是犯罪分子入室盗窃的，但是由于物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，导致李某财产受到损害，故物业公司应在其过错范围内承担相应赔偿责任。
《最高人民法院关于审理物业
服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任的，人民法院应予支持。”实际生活中，物业小区与物业公司
订立的《物业服务合同》中均会约
定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为物业公司为业主提供安全保障的条件，以及维护小区公共秩序。关于业主家遭窃，物业公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情 况。在司法实践中，一般认为物业公司有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。
好物业是很重要的
[摘要]随着城镇化进程的加快及房地产市场的白热化，城市里一个个商业住宅小区拔地而起，越来越多的城镇及农村居民搬到了各种小区居住。与此同时，越来越多的业主与物业公司之间的纠纷涌入法院，成为日益突出的社会问题。以下是几起常见的物业服务纠纷，希望对业主及物业服务企业都有所帮助。
随着城镇化进程的加快及房地产市场的白热化，城市里一个个商业住宅小区（房价户型二手房租房）拔地而起，越来越多的城镇及农村居民搬到了各种小区居住。与此同时，越来越多的业主与物业公司之间的纠纷涌入法院，成为日益突出的社会问题。以下是几起常见的物业服务纠纷，希望对业主及物业服务企业都有所帮助。
案例一
张某是某小区的业主，2013年4月，他看到小区里一块花园荒废了，就把那块地开辟成菜地，种些蔬菜供自己日常食用。
后小区重新聘请了物业公司，该物业公司想把这块地重新恢复成 花园，就要求张某把菜地里的菜处理掉。张某不同意，称自己是小区的业主，有权使用这块地。
当业主委员会主任出面解释说，这是业主委员会和物业公司商量后做出的决定时，张某说，聘请 这家物业公司时，他并没有投同意票，所以物业公司无权干涉他的行为。为此，物业公司将张某告上法庭，要求张某清理掉所种蔬菜，恢复花园原貌。法院经审理，依法支持了物业公司的请求。
说法
根据我国相关法律规定，小区内的共用设施(包括花园、绿地、道路等)，属小区内的全体业主共同所
有，国务院颁布的《物业服务条例》第五十一条规定：“业主、物业公司不得占用、挖掘物业服务区 域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”本案中，张某的行为违
反了《物业服务条例》的规定，依
法应予纠正。张某以其未投票同意聘请现任物业公司为由，认为该物业公司无权干涉他的行为也是错误
的。根据《物业服务条例》的规
定，小区选聘物业公司，只要经业主大会讨论及三分之二以上业主同意，由业主委员会与选聘的物业公司签订的服务合同，对全体业主均具有法律约束力。
说法
在业主与物业公司的物业纠纷中，因物业费的交纳问题而引起的纠纷不在少数。生活中，不少业主因闲置房子交不交物业费与物业公司发生纠纷。对此，《最高人民法院关于审
理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该解释第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”故此，法院依法判决由乔某承担该物业费，且周某依法对物业费承担连带责任。
案例二
周某在某小区有一套闲置的住房，2013年3月11日，其将住房租赁给了乔某，双方签订了租赁合同，合同约定：“该房的物业管理费自2013年4月起由乔某支付，周某不再承担。”房屋出租后，周某向物业服务公司告知 了房屋出租及物业管理费由乔某承担的情况。2013年10月起，物业公司向乔某请求支付物业费时，乔某以自己已经不在该小区居住为由，拒绝支付物业费。物业公司向周某请求支付物业费时，周某则以房屋已租给乔某，租赁合同约定由乔某承担，亦拒绝支付物业费。无奈之下，物业公司将周某及乔某告到法院，要求两人承担物业费。法院经审理，依法判决由乔某承担该物业费，且周某依法对物业费承担连带责任。
案例三
李某系某小区一楼业主。
2013年6月13日，李某一家出门旅游回来后发现家中被盗，虽家中没有现金，但笔记本电脑、相机，还有金镯子、金项链都被偷走。李某发现后第一时间报了警，警方认为小偷是从李某家一楼的花园撬窗进来的。
李某说小区大门有保安看守，出门前还特意嘱咐过，怎么还能让小偷入室偷盗呢？李某遂将小区物业告到法院。经查，李某与该小区的物业公司签订
了《物业管理服务合同》，合同
明确写着物业公司有责任做好小区治安等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。李某出门第三天，由 于保安临时更换，未对外来车辆与人员的进出进行登记。法院审理后认为，本案发生损失的直接原因虽然是犯罪分子入室盗窃的，但是由于物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，导致李某财产受到损害，故物业公司应在其过错范围内承担相应赔偿责任。
说法
《最高人民法院关于审理物业
服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任的，人民法院应予支持。”实际生活中，物业小区与物业公司
订立的《物业服务合同》中均会约
定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为物业公司为业主提供安全保障的条件，以及维护小区公共秩序。关于业主家遭窃，物业公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情 况。在司法实践中，一般认为物业公司有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。